正荣地产半年报：为投资者找到了高潜力标的单枝竹属

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一直以来，港股投资者就在挖掘可以重仓的地产行业高潜龙头。尽管受政策环境影响，他们眼中的优质潜力股标准一直在变,但有三点却是长期坚持的，就是企业的投资和运营，要低风险、高收益、可持续增长。

8月22日晚间公布了2021年半年业绩的正荣地产（(06158.HK)）就为投资人提供了这样的标的。正荣地产在净负债率降至57.2%，营收增长10%的情况下，实现了归母净利润同比增长33.1%，为股东带去了更高的收益。

在8月23日的业绩会上，正荣地产高管强调，公司一直深耕一、二线城市，市场份额不断扩大。这种稳扎稳打的作风，让投资者看到了未来公司业绩增长的高确定性。

左起：执行董事兼常务副总裁李洋；执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝；执行董事兼董事会副主席刘伟亮；执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健

经营质量提高明显

正荣地产的高质量增长，和公司开启全流程标准化管控体系有非常大的关系。

上半年，正荣地产合约销售823亿人民币，同比增长47%，收入为人民币160元，同比增长10%，净利润为15亿元人民币，同比增长18%，归母核心利润12亿人民币，同比增长31.7%，净利润率为9.4%，核心利润率为9.6%。

根据公司公布的毛利润数据，正荣地产今年结转的项目毛利率仅和过去几年相近。但无论净利润率，还是核心净利润率却较前两年有明显提升。背后的原因和公司追求高质量的经营有关。

综合融资成本下降到6.35%，其中新发行的美元债成本大幅下降60个基点。闹狗药上半年，正荣地产共发行12.6亿美元绿债，规模领先同行，同时也成为第一家发行离岸人民币绿色点心债的内房企业。

今年上半年，正荣地产还持续优化和升级了设计端、运营端、工程成本端以及客户管理梅花草端四个端口的全流程标准化管控体系。

在设计端方面，上半年整体设计规划方案平均批复用时缩短至65天，结构限额100%达标，设计变更率只有0.4%。

在运营端，正荣落实了全周期的经营管控，使得整体的运营效率进一步得到提升，新项目的首开时间以及融回周期分别提升了一个月，确保整体的资源高效运转。此外，还进行了整体的资源结构优化，成功将长库龄的存货，比如车商办在上半年进一步加大去化。

在控制工程成本方面，正荣地产的战采覆盖率达到92%，工程节点达成率将近100%，供货达成率113%，确保了资金收益率的提升。

正荣提出，要以利润和现金为导向，控费用成本，实现全周期的运营效率提升。为此，要让经营工作信息化、标准化、科学化。

以营销为例，正荣地产的营销公司从1月份就开始已经落实了四大区域的试点，明确营销考核的要点和节点，全面打造线上营销平台，实现线上化、视频化、流量化、数字化，有效地融合并且共享了营销资源，形成了集中的战斗和攻坚能力。

抗风险能力变得更强

除了运营效率提升，正荣地产的抗风险能力也变得更强。

一方面，正荣地产截止6月30日的净负债率减少7.5个百分点到57.2%，短债比维持在2.2倍左右，扣除预售款的资产负债率降至72.4%，并且有信心在今年年底达到70%以内。另外，正荣地产的表外负债比例也很小，表外负债担保权益大概是31亿，表外的现金有24亿，净负债只有7亿。总体表外负债相对可控、安全、合理。

另一方面债务结构也得到了进一步的额优化。短债比进降至28.5%，长债比例正在增加，上半年成功发了两笔期限为5年和5.5年的美元债，是正荣地产年期最长的债券。

今年来正荣多次把握市场窗口，加权平均融资成本进一步控制在6.35%，其中境外美元债利息从2018年年底的13.3%大幅减少到现在的6.7%。

在调整债务结构同时，正荣地产也通过合作开发降低风险。执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健说，希望通过合作分散投资，合作共赢。

除了合作开发降低风险外，正荣地产还要求投资拿地足够精准。在土地集中出让政策发布以后，正荣出手较早，研判及时，在强势的区域拓展了一些优质地块。正荣将前期进行的研判落地到项目和产品的定位上，就加快了项十月橘目落地之后的周转和经营速度。

在行业中，中小企业资金链收紧的背景下，正荣特别强调土地投资拓展和经营需求的平衡。执行董事、董事会主席兼行政总裁黄仙枝强调，正荣地产依据在售项目经营、去化、现金流以及核心能力的建设，扁柑把握规模和经营的发展及安全平衡。

他表示，正荣地产下一步对项目的经营进行分类，有一部分是现金流好周转快的；一部分会被调整为利润好但周转不一定快；还有保利润、保规模的项目。通过分类来兼顾现金流、利润、周转的同步需要。

多城市销售排名位列行业前茅

正荣的高效运营，很大程度上得益于城市深耕的策略。

来自市场监测机构的统计数据显示，正荣在重点深耕城市的销售排名一直处于前列位置，尤其是在长三角和海峡西岸这两大深耕区域，其中在苏州稳居当地销售前10，面积排名进入前5，在南京我们也继续进入当地销售前10、权益销售排名更是位列前3。

而在另一个大本营海峡西岸，正荣地产在主要的城市都拥有非常稳固的市场地位，在福州排名前10、南昌前5，莆田更是前3。

产品是持续提升市场份额的一个重要因素。

正荣顺应绿色建筑的趋势，兼顾过去两年疫情对人们生活方式的影响，对产品进行了改善和升级。所研发的正荣智慧生活体系，从安全、健康、关怀三大维度出发，将科技融入生活，实现小区智慧化、家电AI化，为客户打造未来理想的智慧家庭。

目前正荣的第一个智慧社区项目已经落地厦门的翔安正荣府。

针对碳排放、绿色投资、绿色建筑的房地产开发大势所趋，响应国家提出的碳中和号召，加大绿色建筑的资源投入。目前，正荣绝大多数的新建项目都是至少符合一星的绿色建筑标准，上半年新增了4个二星绿建项目，至今一共有16个二、三星中国绿色建筑项目，并且已经认证绿建面积达到170万平方米。

另外，公司预计未来每年会新增7-10个二、三星绿建项目，到年底将会有大约至少20个项目取得绿色建筑二三星认证。很多项目会采用太阳能热水、智能照明、太阳能光伏发电等节能节水设备。在建筑材料上面，会选用环保材料或可循环的材料，同时，设置空气质量监控活动、除霾设施、新风装置等确保室内的空气质量。

这些产品不仅大幅提升了在市场上的竞争力，也为正荣地产在第二批集中出让土地增加竞品质条款后，获得优质的土地奠定了重要的基础。展望下半年你，黄仙枝说，房企的经营环境会变得更具挑战性，正荣会积极创新，练好内功，修炼本领，加强企业文化建设，提升品牌力和竞争力，最终实现高质量发展。